Cada vez resulta más común encontrar, frente a algunos hoteles de alta gama, largas filas de hamacas alineadas, sombrillas, camas balinesas y carteles que anuncian una “playa privada” o un “acceso exclusivo al mar”. Para la industria hotelera de lujo, la escena forma parte de una estrategia que pasa por convertir el entorno natural que rodea al establecimiento en un elemento diferencial de la experiencia del huésped.
En este contexto, el litoral pasa a formar parte del producto hotelero. La primera línea de playa, la posibilidad de disponer de una hamaca junto al mar o el acceso directo a una cala se presentan como atributos de exclusividad capaces de elevar la percepción de valor de un establecimiento y responder a las expectativas de un cliente cada vez más exigente.
Pero existe una enorme diferencia entre ofrecer una experiencia de playa exclusiva y ser propietario de dicha playa. En España, no existen playas privadas. Así consta en la Ley 22/1988, de Costas, que establece las reglas que regulan el uso y la protección del litoral y determina qué espacios forman parte del dominio público marítimo-terrestre.
Por ello, que un hotel de alta gama comercialice la experiencia de una “playa privada” o disponga de instalaciones y servicios frente al mar no significa que pueda apropiarse de ese tramo de costa ni excluir al resto de ciudadanos del uso público que reconoce la legislación. En concreto, el artículo 33 de la Ley de Costas establece que la utilización de las playas será libre, pública y gratuita para los usos comunes, como pasear, bañarse, permanecer en ellas o realizar otras actividades similares, siempre de acuerdo con las leyes y las normas correspondientes.
Una playa frente a un hotel de cinco estrellas sigue siendo pública
Hay una lectura para el sector turístico evidente: con carácter general, cualquier ciudadano puede disfrutar de una playa española aunque delante de ella se encuentre un hotel de cinco estrellas, una urbanización exclusiva o cualquier otro establecimiento privado. El establecimiento puede construir alrededor de ese espacio una experiencia premium, prestar determinados servicios o gestionar instalaciones autorizadas, pero no transformar por esa vía el dominio público en una extensión privada del hotel.
Cabe destacar que existen determinados usos que sí requieren autorización. La costa puede albergar instalaciones y servicios de temporada, como chiringuitos, zonas de hamacas o establecimientos relacionados con las actividades marítimas. Pero estas concesiones no convierten la playa en un espacio privado. De hecho, la normativa establece que “la ocupación de la playa por instalaciones de cualquier tipo, incluyendo las correspondientes a servicios de temporada, no podrá exceder, en conjunto, de la mitad de la superficie de aquélla en pleamar y se distribuirá de forma homogénea a lo largo de la misma”.
Es en este punto donde la comunicación comercial y la realidad pueden llegar a confundirse. Una playa puede percibirse como exclusiva porque el acceso más visible conduce desde un hotel, porque las instalaciones de temporada están gestionadas por el establecimiento o porque el paisaje y la configuración del terreno generan una sensación de aislamiento.
Cuando una parte visible de la arena está ocupada por hamacas, sombrillas u otros servicios asociados a un hotel, el huésped puede tener la sensación de encontrarse ante un espacio reservado y el visitante externo puede interpretar que está ante una zona a la que no tiene derecho a acceder.
Cuando la geografía crea una sensación de exclusividad
A su vez, la geografía de los propios destinos contribuye a hacer todavía más difusa la frontera entre lo público y lo privado. Una pequeña cala situada frente a un hotel y rodeada de terrenos privados puede resultar difícil de alcanzar. Si además el único acceso se encuentra en las inmediaciones de un establecimiento, la percepción puede ser la de una playa perteneciente a ese negocio. Pero la dificultad de acceso no convierte el espacio en privado.
Por ello, desde el alojamiento no pueden prohibir el acceso público legalmente establecido para llegar hasta la playa, aunque sí pueden impedir que alguien que no sea cliente atraviese determinadas instalaciones privadas.
Dos realidades dentro de la misma costa
A su vez, la Ley de Costas diferencia los tramos naturales y urbanos de las playas, estableciendo distintos criterios para su ocupación y utilización. En los naturales, se establece un nivel de protección elevado que restringe las ocupaciones y permite únicamente aquellas que sean indispensables o estén previstas en la normativa aplicable.
En el caso de los tramos urbanos, podrá autorizarse la celebración de “aquellos eventos de interés general con repercusión turística que cumplan los requisitos que se establezcan, en particular, los relativos a superficie y tiempo de ocupación física, así como la adopción de todas las medidas preventivas tendentes a evitar cualquier afección ambiental y a garantizar el mantenimiento del tramo de playa en el estado anterior a la ocupación”.
Además, subraya que “en todo caso, una vez finalizada la ocupación, se procederá de manera inmediata al levantamiento de las instalaciones, a la completa limpieza del terreno ocupado y a la ejecución de las demás actuaciones precisas para asegurar la íntegra conservación de la playa”.
El conflicto de las ‘playas de hotel’ traspasa las fronteras españolas
La tensión entre explotación turística y acceso público al litoral no es exclusiva de España. En buena parte de Europa, las playas son consideradas espacios de dominio público, aunque la presencia de hoteles y negocios de restauración puede hacer que determinados tramos funcionen, en la práctica, como espacios de acceso percibido como exclusivo.
Italia tiene una batalla pendiente
Sin lugar a dudas, Italia es uno de los casos más destacados. Cerca de la mitad de sus playas están gestionadas por empresas a través de concesiones. Aunque la legislación italiana garantiza el acceso libre al mar, en numerosos casos los usuarios deben atravesar establecimientos y pueden encontrarse con servicios de pago asociados al alquiler de sombrillas y tumbonas.
El modelo italiano lleva años generando controversias y también ha provocado conflictos con la Unión Europea en torno al sistema de adjudicación de las concesiones costeras. Tras años de debate, el Gobierno italiano ha fijado para junio de 2027 el inicio de las licitaciones públicas de estos espacios.
Movilización contra las restricciones de acceso en Portugal
En Portugal, el movimiento ciudadano Deslarrrguem a Arrábida (Liberemos la Arrábida) convocó una movilización en julio para protestar contra lo que considera un intento de privatización del acceso a cinco playas. La movilización coincidió con la presentación en el Parlamento portugués de una petición que reúne más de 12.000 firmas en defensa del libre acceso a estas playas.
Las ‘playas de hotel’ y el dominio público en Croacia
Las denominadas “playas de hotel” también se han convertido en un punto de fricción en Croacia. Su Constitución establece que el mar, la costa y las islas son bienes públicos y que ningún establecimiento o particular puede reclamar derechos exclusivos sobre ellos ni impedir el acceso. Las protestas ciudadanas contribuyeron a modificar la legislación en 2023. La actual Ley de Dominio Marítimo prohíbe el cierre de tramos de costa y refuerza el acceso público a las playas, aunque las concesiones otorgadas bajo la legislación anterior continúan vigentes.
El problema de control en Albania
Una situación similar se plantea en Albania. Desde 2024, una nueva regulación obliga a mantener al menos el 30% de cada kilómetro costero libre de concesiones. Sin embargo, medios albaneses han denunciado problemas de control y situaciones en las que hoteles y chiringuitos ocupan la totalidad de una playa, dificultando o impidiendo el baño cuando no se abona un servicio.
Grecia se mueve contra las tumbonas
Las movilizaciones ciudadanas también han tenido repercusión en Grecia y el Egeo. En 2023, ciudadanos reclamaron la retirada de tumbonas, sombrillas y otros elementos que, a su juicio, reducían el espacio disponible para los bañistas. Grecia considera las playas bienes públicos y garantiza el libre acceso al litoral. En 2024 aprobó además una nueva normativa que endurece las sanciones contra los establecimientos que ocupen zonas costeras sin autorización.
¿Qué ocurre en otros países europeos?
En Reino Unido no existen playas privadas como categoría general equivalente a la que se emplea en el imaginario turístico. De hecho, la zona comprendida entre la marea alta y la marea baja —la zona intermareal— pertenece en su mayoría a la Corona, a autoridades locales o a organizaciones benéficas como el National Trust.
La mayoría de las playas son públicas y están gestionadas por las autoridades locales en Irlanda, mientras que la zona intermareal pertenece al Estado. La legislación permite establecer limitaciones de acceso por motivos de conservación ambiental, seguridad o defensa.
Las playas alemanas son también mayoritariamente públicas. No existe una definición legal específica de “playa de uso turístico” y la legislación protege el derecho de las personas al libre acceso, aunque contempla restricciones relacionadas con la protección de la naturaleza y la conservación del paisaje.
Por su parte, Francia cuenta con unas 3.000 playas y zonas de baño públicas que el Estado no puede vender. Allí, la “playa privada”, donde se cobra por el uso de tumbonas, sombrillas o determinados servicios de restauración, responde en realidad a una concesión pública que permite explotar comercialmente una parte de la arena.
Hoteles con ‘playa privada’ en España
El mercado hotelero español de alta gama cuenta con numerosos establecimientos que han construido parte de su propuesta de valor alrededor de ubicaciones privilegiadas frente al Mediterráneo o el Atlántico.
Entre los establecimientos más destacados son: Marbella Club, un icónico resort de lujo en la Costa del Sol con ambiente histórico, club de playa privado y villas con piscina; Cap Rocat (Mallorca), una antigua fortaleza militar convertida en un hotel de lujo absoluto en una cala privada y aislada de la Bahía de Palma; o Royal Hideaway Sancti Petri (Chiclana de la Frontera, Cádiz), situado junto a la extensa y cuidada playa de La Barrosa, con jardines tropicales y spa de referencia.
En todos ellos, la cercanía al mar es un elemento relevante de la experiencia y del posicionamiento del establecimiento. Pero la existencia de servicios hoteleros junto a la playa no debe confundirse con la titularidad privada del dominio público marítimo-terrestre.
A escala internacional, el concepto de resort de lujo frente al mar se ha desarrollado con especial intensidad en mercados donde la playa forma parte inseparable de la propuesta comercial. Algunos establecimientos que combinan servicios de cinco estrellas con entornos privilegiados frente al mar son: Four Seasons Resort Palm Beach (Florida, EE. UU.), un resort de cinco estrellas con una amplia playa privada y servicio de cabañas exclusivas frente al mar; o Banyan Tree Mayakoba (Riviera Maya, México), destino internacional de lujo con villas y piscinas privadas frente a la costa del Caribe.