El Ayuntamiento de Alcalá de Guadaíra ha puesto en marcha la licitación para la concesión del servicio de explotación del Hotel Oromana, un proyecto que plantea una transformación integral del establecimiento y que tendrá una duración de 40 años. El valor estimado del contrato asciende a 29,58 millones de euros, según el anuncio publicado en la Plataforma de Contratación del Sector Público.
La operación va mucho más allá de encontrar un gestor para el actual establecimiento. El objetivo de la concesión es acometer la rehabilitación, reforma y posible ampliación del inmueble, junto con la implantación de un modelo de gestión profesionalizado que permita reposicionar el Hotel Oromana como un establecimiento de cuatro estrellas. El Ayuntamiento subraya expresamente que no busca una mera explotación del hotel en su estado actual, sino desarrollar un proyecto global que combine la intervención sobre el edificio con un nuevo modelo de gestión hotelera.
El activo municipal presenta actualmente un grado de obsolescencia funcional y técnica que, según la memoria económica, dificulta su explotación óptima. La actuación pretende, por tanto, recuperar el valor turístico del establecimiento y reforzar su papel como elemento dinamizador de Alcalá de Guadaíra y su entorno. El proyecto deberá además mantener la coherencia con el estilo arquitectónico regionalista original y respetar el entorno natural y patrimonial en el que se encuentra ubicado.
El planteamiento económico contempla distintos escenarios de inversión
Una concesión ligada a una transformación hotelera
El planteamiento económico contempla distintos escenarios de inversión para permitir que los operadores adapten su propuesta a sus capacidades financieras y a la estrategia de posicionamiento que quieran desarrollar. El denominado escenario óptimo contempla una inversión total de 6,15 millones de euros, incluyendo actuaciones sobre el edificio original, la ampliación de 1981, el patio de servicio, la piscina, la ampliación del número de habitaciones, la urbanización de la zona de eventos y un edificio destinado a celebraciones.
El escenario mínimo reduce la inversión hasta aproximadamente 3,59 millones de euros, con actuaciones centradas en los edificios existentes, el patio de servicio y el espacio destinado a celebraciones. Entre ambos extremos se han diseñado diferentes combinaciones de obras, con niveles de inversión que oscilan aproximadamente entre el 58% y el 97% del escenario óptimo.
La flexibilidad en la inversión responde a una de las claves del proyecto: facilitar la entrada de operadores especializados sin renunciar al salto cualitativo que necesita el establecimiento. La memoria económica señala que los distintos escenarios buscan equilibrar coste y calidad, favorecer la concurrencia y garantizar la sostenibilidad del activo durante los 40 años de concesión.
Un hotel con más peso para eventos y restauración
El futuro Oromana no se plantea únicamente como un establecimiento de alojamiento. El proyecto contempla potenciar su capacidad para acoger eventos, celebraciones y reuniones, además de reforzar su atractivo para el turismo de ocio, profesional y cultural.
Precisamente, en el escenario óptimo los cálculos económicos estiman unos ingresos de primer año de 2,58 millones de euros, procedentes de alojamiento, restauración y servicios, por un lado, y de eventos, por otro. En concreto, 1,89 millones corresponderían a alojamiento, restauración y servicios, mientras que los eventos aportarían 688.200 euros.
El estudio de viabilidad considera que la explotación es económicamente viable. Para el escenario óptimo calcula una TIR del 10,02% y un plazo de recuperación de la inversión de 12 años. En el escenario mínimo, la TIR se sitúa en el 9,43%, manteniéndose también un plazo de recuperación de 12 años.
Un canon mínimo de 40.000 euros al año
Aunque el presupuesto base de licitación figura con importe cero, la concesión establece un canon mínimo anual de 40.000 euros, que podrá ser objeto de revisión periódica. El valor estimado del contrato, por su parte, alcanza los 29.583.285,72 euros para los 40 años de duración.
El concesionario asumirá el riesgo operacional del proyecto, la inversión necesaria y el mantenimiento integral del inmueble durante el periodo concesional. Al finalizar la concesión, el contrato contempla mecanismos para la reversión del activo en buen estado.
Un proceso restringido para seleccionar al operador
La licitación se tramita mediante procedimiento restringido. En una primera fase, los candidatos deberán acreditar su capacidad y solvencia y, posteriormente, los seleccionados serán invitados a presentar sus ofertas. Si el número de candidatos que cumplen los requisitos supera los cinco, se seleccionarán los cinco mejor valorados.
Entre los requisitos de solvencia técnica figura haber gestionado y explotado al menos un establecimiento hotelero de tres estrellas o superior durante un mínimo de cinco años dentro de los diez años anteriores. También se exige experiencia durante al menos cinco años en servicios complementarios como restauración, eventos o comercialización turística, así como la adscripción de un director con experiencia de al menos tres años en establecimientos de tres estrellas o superiores.
La experiencia y el proyecto pesan más que el canon en la valoración. La propuesta arquitectónica y de obras representa 57 puntos, mientras que el plan de explotación hotelera suma 18 puntos. El canon aporta 20 puntos y la experiencia y capacitación del director, otros 5.
El calendario de la licitación establece el 16 de octubre de 2026 como fecha límite para presentar las solicitudes de participación en la primera fase, mientras que la apertura del sobre administrativo está prevista para el 20 de octubre. La presentación de las ofertas se prolonga hasta el 21 de diciembre de 2026.
Con esta concesión, Alcalá de Guadaíra busca convertir el Hotel Oromana en un activo hotelero renovado, con categoría de cuatro estrellas y capacidad para combinar alojamiento, restauración y eventos. Una operación de largo recorrido en la que el reto para el futuro operador no será únicamente gestionar un hotel, sino rehabilitarlo, reposicionarlo y desarrollar durante cuatro décadas un nuevo producto turístico alrededor de uno de los activos municipales de mayor valor simbólico y patrimonial.
