Cambios en las tendencias de inversión y en el perfil del inversor. La inversión hotelera ha registrado 1.393 millones de euros en el primer semestre de 2024, según el informe de Inversión Hotelera en España elaborado por el equipo de hoteles de Colliers. Este estudio se desprende además de diferentes conclusiones que rompen con las tendencias habituales.

Durante los seis primeros meses del año, la inversión hotelera se mantiene en línea con los volúmenes registrados en el mismo periodo del año anterior. En esta ocasión, según el informe de Colliers, destaca el protagonismo del inversor nacional por encima del internacional. 

En este periodo de tiempo se han transaccionado un total de 8.350 habitaciones en 71 operaciones. 

Además, se ha producido un cambio notable en las preferencias del inversor. En este sentido, el 53% del volumen invertido se ha destinado al segmento urbano, rompiendo con la tendencia de los últimos 5 años, en los que el segmento vacacional era el dominante.

Auge permanente del alto standing

Como se viene sabiendo a lo largo de los últimos años, el lujo se muestra fuerte en términos de inversión. Durante el primer semestre de este año, uno de cada tres euros invertidos en hoteles se ha destinado al segmento de lujo. 

Los hoteles de 5* y 5* GL han representado el 33% de la inversión, con un volumen de 460 millones de euros. 

Resulta importante destacar que la operación más representativa en este segmento ha sido la adquisición del Six Senses Ibiza por parte del inversor de origen italiano, Gruppo Statuto, que ha batido todos los récords de precio en España al superar los 1,5 millones de euros por habitación.

Ibiza lidera la inversión hotelera

En este primer semestre del año, Baleares ha liderado la inversión con un 30% del total, registrando 12 transacciones por un volumen total de 415 millones de euros. Destaca este año la aportación de Ibiza y, en concreto, la zona norte de Portinatx, donde se han transaccionado dos hoteles. 

Respecto a la operación más destacada es la adquisición del hotel Six Senses Ibiza por parte de Gruppo Statuto y la adquisición del Hotel Presidente por parte de Meridia Capital, para su completo reposicionamiento, que supondrá un desembolso total de 70 millones de euros.

Mientras, Barcelona se sitúa en segunda posición en cuanto a volumen de transacciones, con un total de 13 operaciones y 300 millones de euros. Destaca la compra por parte de la Socimi Atom de un portfolio de dos hoteles de 5*GL: el Hotel Miramar y el Gran Hotel la Florida, que en total suman 145 habitaciones y fueron adquiridos por 50 millones de euros. 

Ambos hoteles serán reformados para adaptarlos a los estándares de marca de los nuevos gestores, Hyatt y Sunset Hospitality, respectivamente.

Madrid continúa sufriendo una escasez de producto disponible para la venta, lo cual se ha visto reflejado en una reducción de la inversión a 8 operaciones. La más destacada del primer semestre fue la compra en Gran Vía del Hotel Mayorazgo por parte del grupo hotelero mallorquín Grupotel.

Hoteles urbanos

En el mercado urbano destacan operaciones que han tenido lugar en capitales de provincia como Málaga, con 5 transacciones y c. 100 millones de euros, siendo la más destacada la venta por parte de ASG del Hotel Palacio de Solecio por 51 millones de euros.

Por su parte, en Granada se registraron 3 transacciones por un volumen cercano a los 30 millones de euros. En Alicante se vendió el Eurostars Lucentum por 29,9 millones; en Sevilla, Extendam adquirió el Hilton Garden Inn y en Las Palmas de Gran Canaria, la cadena Lopesán se hizo con el Hotel AC Iberia, en una operación asesorada por Colliers.

Cambio en el perfil de comprador

A través de este estudio también se ha desvelado un cambio en el perfil de los inversores. En este sentido, los compradores en 2024 han diferido significativamente respecto al de los años anteriores. 

Si en los últimos años dominaban los inversores internacionales, sobre todo Private Equity, enfocados en operaciones value add, este año destacan las operaciones realizadas por inversores nacionales de diversa tipología: grupos hoteleros, family offices, inversores privados, fondos de inversión y Socimis, que en total han concentrado un 57% de la inversión.

Las operaciones de cartera, a la baja

A su vez, otro rasgo que diferencia este 2024 es el menor número y relevancia de las operaciones de cartera, tan solo el 21% del volumen total se corresponden con portafolios de activos, frente al 62% del año pasado.

Las dos transacciones más relevantes fueron la operación de Atom sobre los hoteles Miramar y Florida de Barcelona y la adquisición por parte de Moon GC&P, vehículo propiedad del Banco Santander, de una participación minoritaria del 38,2% sobre un portafolio de tres hoteles de 5* propiedad de la cadena Meliá en una operación valorada en 300 millones de euros.

Perspectivas de inversión

Por un lado, las positivas perspectivas a corto y medio plazo seguirán beneficiando las inversiones en el sector hotelero. 

En palabras de Gonzalo Gutiérrez, Managing Director de Hoteles en Colliers: “En 2024 los grupos hoteleros y los family offices han aportado liquidez a una industria en la que los inversores más habituales, fondos de pensiones e inversores Private Equity, se mostraban mucho más cautos en un contexto de rápida subida de los tipos de interés y mantenimiento de las duras condiciones por un periodo más largo de lo previsto”.

“El pipeline de operaciones en curso asciende a 1.500M€, lo cual nos hace ser optimistas respecto al segundo semestre de 2024. Aunque no se vislumbren grandes operaciones de cartera en el horizonte, como las realizadas por ADIA y GIC el pasado año, creemos que la propia dinámica de operaciones de menor volumen se mantendrá y permitirá alcanzar niveles normalizados de 3.000M€” concluye Gonzalo Gutiérrez.