Marbella prepara una nueva generación de hoteles y resorts mientras, como destino, mantiene una posición destacada dentro del mercado internacional de alta gama. La ciudad cerró 2025 con 711.877 viajeros alojados en establecimientos hoteleros, una ocupación media del 66,02% y un RevPAR de 160,42 euros, máximo histórico según los datos publicados por el Ayuntamiento a partir de los registros del Instituto Nacional de Estadística (INE). Aunque se registró un ligero descenso tanto en viajeros como en pernoctaciones, los niveles permanecieron por encima de los alcanzados antes de la pandemia.
Este comportamiento de la demanda convive con una reinvención de la oferta. Marbella contaba el pasado año con 68 hoteles, según datos municipales. Además, cabe destacar que, desde 2018, el Ayuntamiento había impulsado cerca de medio centenar de proyectos hoteleros, entre nuevas implantaciones y remodelaciones, con una inversión superior a los 287 millones de euros.
En febrero de este año, el Consistorio elevaba a 32 los establecimientos que habían acometido reformas parciales o integrales desde 2019, con una inversión acumulada superior a los 300 millones. La fotografía que emerge es la de una planta que no solo busca crecer, sino reposicionarse. Las operaciones dejan entrever: más producto de cinco estrellas y gran lujo, más propuestas vinculadas al bienestar, la gastronomía, el deporte y el segmento MICE, y una creciente conexión entre hotelería y residencial de alto standing.
Marbella Este, un nuevo foco de inversión hotelera
Es innegable que la planta hotelera marbellí ha sido tradicionalmente una de las más codiciadas del mercado español. Durante décadas, la Milla de Oro ha concentrado buena parte de los activos más reconocibles del lujo marbellí y ha funcionado como uno de los principales polos de atracción para el capital hotelero e inmobiliario.
Pero el mapa está cambiando. La escasez de grandes parcelas en los enclaves más consolidados y la búsqueda de proyectos capaces de combinar alojamiento, branded residences, gastronomía, bienestar, deporte y experiencias están llevando progresivamente la inversión hacia otras zonas del municipio.
La llegada de nuevas marcas, residencias exclusivas y conceptos hoteleros especializados está transformando progresivamente la oferta de la Costa del Sol, que ya no compite únicamente como destino vacacional, sino también como ubicación para grandes inversiones inmobiliarias y hoteleras. Además, el nuevo ciclo tiene una característica especialmente relevante para el sector: buena parte de los proyectos ya no se plantean como simples hoteles, sino como destinos integrados en los que la actividad hotelera funciona como pieza tractora de un ecosistema más amplio.
En la Milla de Oro apenas quedan parcelas de gran tamaño capaces de acoger desarrollos de nueva planta de la dimensión que busca el capital institucional. Frente a esa limitación, la mirada se desplaza hacia el Este de Marbella, con enclaves como Los Monteros, Río Real, El Rosario, Santa Clara y Las Chapas ganando peso dentro de la conversación inversora.
“Esto no significa que cualquier propiedad vaya a revalorizarse de manera automática. La ubicación concreta, la calidad de la vivienda, las vistas, los servicios y el precio de compra seguirán siendo determinantes. Sin embargo, para quien estudie adquirir una propiedad en Marbella Este con una perspectiva de medio o largo plazo, este nuevo escenario merece ser analizado con atención”, explica en una reflexión reciente Ginés García, CEO en Nevado Realty Marbella.
Hilton elige Marbella para abrir el primer Waldorf Astoria de España
El último movimiento que escenifica esta evolución es la llegada de Waldorf Astoria. El proyecto, que todavía debe completar su recorrido administrativo antes de convertirse en una realidad constructiva, constituye un nuevo paso en la progresiva incorporación de Marbella Este al circuito del gran lujo hotelero. El Ayuntamiento admitió a trámite el pasado 22 de septiembre el proyecto de actuación promovido por Higuerón Golf Resort para desarrollar el primer Waldorf Astoria de España.
Se trata del desarrollo de un complejo hotelero vinculado al histórico Marbella Golf, un establecimiento de 5 estrellas gran lujo con 120 habitaciones, apartamentos de uno a cuatro dormitorios y una inversión de 175 millones de euros. La actuación se plantea sobre una superficie aproximada de 687.000 metros cuadrados, de los que alrededor de 8,9 hectáreas corresponden al ámbito del proyecto hotelero, con una edificabilidad prevista de 80.000 metros cuadrados. El Ayuntamiento señala que el desarrollo seguirá un modelo de baja altura y baja densidad e incorporará, además del hotel, una casa club, espacios de restauración, zonas comerciales y equipamientos deportivos vinculados al Marbella Golf.
La futura propuesta de Waldorf Astoria mantiene, en cualquier caso, buena parte de los elementos que explican su posicionamiento dentro del segmento de ultralujo. Tal y como informó este medio, la propuesta incluirá una cuidada oferta de bienestar y gastronomía, con espacios icónicos de la marca como el Peacock Alley, un elegante lobby bar y un nuevo country club con un spa de 750 metros cuadrados, piscinas interiores y exteriores, gimnasio y áreas wellness. La experiencia culinaria se completará con restaurantes insignia y espacios al aire libre, diseñados para ofrecer experiencias personalizadas y exclusivas.
Para Chris Nassetta, presidente y CEO de Hilton, esta apertura “representa un nuevo hito en la expansión global del porfolio de lujo de Hilton”, que actualmente supera los 550 hoteles en todo el mundo. “Desde el legendario Waldorf Astoria de Nueva York hasta proyectos como Conrad Hamburg o Waldorf Astoria Osaka, seguimos ampliando nuestra presencia en destinos clave. Esperamos con ilusión que Waldorf Astoria Marbella abra sus puertas en 2029, ofreciendo un servicio elegante y experiencias memorables para las próximas generaciones”.
La planta hotelera marbellí se reinventa
Es innegable que la inversión asociada a los grandes proyectos que avanzan en Marbella Este permite observar la magnitud del cambio. 175 millones para el Waldorf Astoria; 700 millones para el Four Seasons Marbella Resort y alrededor de 300 residencias; 260 millones para renovar el antiguo Incosol; además de la renovación y modernización del Hotel Don Carlos.
La previsión de Gines García, “compartida por buena parte del sector, es que la diferencia de precio por metro cuadrado entre Marbella Este y la Milla de Oro se irá estrechando en la próxima década, a medida que se asiente allí la oferta hotelera y gastronómica de primer nivel”.
Otro de los proyectos más esperados es sin duda el Four Seasons Marbella. La pasada primavera, la promotora belga Immobel y la empresa estadounidense Fort Partners compraron el 90% de los terrenos a Ricardo Arranz, el promotor que creó el proyecto y colocó la primera piedra en 2018.
El plan es el mismo: un hotel Four Seasons de 105 habitaciones, aproximadamente 40 apartamentos, 54 casas adosadas, 33 villas en una parcela de 32 hectáreas en primera línea de playa en la entrada oriental de Marbella. Se prevé que la venta de las residencias comience en 2027. Todos los elementos que Four Seasons Marbella se conciba como un destino residencial y hotelero mediterráneo de primera categoría.
En esta misma dirección, se encuentra el renacer del emblemático Incosol. Se trata de uno de los grandes proyectos hoteleros que cambiarán Marbella en los próximos años: el futuro Oakmond Marbella, que ocupará los terrenos del histórico hotel. El complejo combinará hotel de gran lujo, residencias privadas, medicina preventiva, longevidad, bienestar, gastronomía y deporte en una parcela de más de 53.000 metros cuadrados. Las obras están previstas para comenzar durante el otoño de 2026 y, si se cumplen los plazos actuales, Oakmond abrirá sus puertas en el tercer trimestre de 2029.
Cabe destacar que el presupuesto previsto para ejecutar Oakmond ronda los 260 millones de euros. Según informan medios regionales, de esa cantidad, Real Estate at Goldman Sachs Alternatives aportará 145 millones mediante financiación senior, mientras que Ilanga Capital, el fondo presidido por Pelayo Cortina Koplowitz, asumirá el resto mediante fondos propios. La plataforma que respalda el proyecto alcanza, además, una base de activos y capital superior a 400 millones de euros, incluyendo tanto la inversión como la financiación y otros activos inmobiliarios asociados.
El movimiento no se limita a los grandes desarrollos de nueva generación. La planta existente también está entrando en una fase de renovación profunda. Uno de los ejemplos más recientes es el Hotel Senator, cuya reforma integral cuenta con una inversión de 12,8 millones de euros por parte de Meliá Hotels International. El proyecto, aprobado por el Ayuntamiento en febrero de 2026, afecta a más de 7.000 metros cuadrados y contempla la transformación del establecimiento, que pasará de 185 a 190 habitaciones.
La nueva configuración eliminará las habitaciones individuales para adaptarse a la demanda actual y quedará compuesta por 165 habitaciones dobles, 24 junior suites y una suite principal. La actuación incorpora una piscina en la cubierta, la reorganización de la última planta, la renovación estética integral de las fachadas, una mayor apertura visual del edificio hacia su entorno y la redistribución de las zonas comunes.
El proyecto refuerza, además, la orientación hacia el segmento MICE, con nuevas salas para congresos y reuniones destinadas a complementar la actividad del Palacio de Ferias y Congresos de Marbella. Las obras tienen un plazo aproximado de dos años y el objetivo municipal es que el establecimiento pueda reabrir en 2028.
La renovación del Hotel Don Carlos, el regreso de un icono
Sin lugar a dudas, una de las renovaciones más sonadas de Marbella ha sido la del icónico Hotel Don Carlos, que afrontó una profunda transformación y reabrió en 2025 tras una inversión global de 45 millones de euros, según Selenta Group. El hotel nació en 1969 y fue inaugurado por Conrad Hilton, un vínculo histórico que conecta directamente el establecimiento con una de las figuras fundamentales de la hotelería internacional y con los primeros años de expansión turística de Marbella.
Décadas después, su nueva etapa conserva parte de esa memoria ligada al glamour marbellí, pero la traslada hacia una idea más contemporánea del lujo. Integrado en Selenta Group, Don Carlos Marbella cuenta con 284 habitaciones y suites y 24 residences, dentro de un complejo rodeado por 20.000 metros cuadrados de jardines tropicales y con el Mediterráneo como telón de fondo.
La reforma ha servido para construir alrededor del alojamiento un ecosistema de experiencias en el que la hotelería deja de limitarse al concepto tradicional de habitación y servicios complementarios. El huésped puede pasar de una pista de tierra batida a un tratamiento de spa; de un almuerzo junto a la piscina a un aperitivo en MANERO; y de ahí, prácticamente sin abandonar el complejo, terminar el día frente al mar.
Entre las novedades de esta nueva etapa se encuentran el Rafa Nadal Tennis Center, con siete pistas de tierra batida y programas de entrenamiento de la Rafa Nadal Academy by Movistar, así como la colaboración con Nikki Beach Hospitality Group y MANERO, además de un nuevo spa y una renovada propuesta para eventos. El establecimiento dispone asimismo de 17 salas multifuncionales para eventos, con luz natural y tecnología orientada al segmento MICE.
En buena medida, la evolución del Don Carlos resume el camino que está siguiendo Marbella: recuperar activos históricos, elevar su posicionamiento, incorporar nuevas marcas y convertir los hoteles en destinos capaces de competir no solo por una habitación, sino por una experiencia completa.