
Radiografía del mercado de inversión hotelera en España: perfil, precios y destinos preferentes
Tres de cada cuatro transacciones hoteleras fueron de inversores nacionales. El auge que está experimentando el turismo en los últimos años ha propiciado que, inevitablemente, la industria hotelera aumente su atractivo de cara a los inversores. Según datos del Informe de Inversión hotelera 2024 elaborado por Colliers, la inversión hotelera en España registró 3.330 millones de euros el pasado ejercicio.
De forma más específica, a lo largo de 2024 se transaccionaron 151 hoteles y 18.592 habitaciones, en comparación con los 171 hoteles y 21.748 habitaciones del año anterior. En esta misma línea, se realizaron 28 operaciones sobre suelos para desarrollo de hoteles e inmuebles para reconversión a hotel.
Los resultados obtenidos en el pasado ejercicio corroboran que el turismo en España continúa consolidando su fortaleza y mantiene su posición de liderazgo global, posicionándose como el segundo país del mundo tanto en número de llegadas como en gasto turístico. De hecho, nuestro país alcanzó en 2024 un récord histórico de 94 millones de turistas internacionales, superando las cifras de 2023 y las de prepandemia.
¿Qué interesa a los inversores hoteleros en España?
Una de las principales conclusiones extraídas del informe de Colliers viene dada por el segmento urbano. En este sentido, este segmento ha revertido la tendencia histórica al lograr atraer el 52% de la inversión total a las capitales españolas.
Es importante destacar que, por primera vez desde el año 2016, la tendencia de preferencia de los inversores por los activos vacacionales ha variado. En 2024, el 52% de la inversión hotelera se concentró en el segmento urbano.
Según Colliers, la clave de este cambio está en el fuerte dinamismo de los destinos urbanos, donde se han registrado 113 operaciones frente a las 66 del segmento vacacional. Además del elevado número de operaciones, cabe subrayar que los destinos urbanos han sido objetivo preferencial de las transacciones de suelo y de activos para reconversión a uso hotelero, donde también han primado el protagonismo del inversor nacional, casando las dos principales tendencias de la inversión hotelera en el pasado año.
Récord de los activos hoteleros individuales
Por otro lado, otra de las conclusiones de las que se desprende el informe es que las transacciones de activos hoteleros individuales han registrado una inversión de 2.452 millones de euros, equivalente al 74% del total invertido. En contraposición, la actividad en carteras ha decaído y perdido gran parte de su relevancia. De hecho, los datos apuntan a que asistimos al año normalizado de la última década en el que menor representatividad han tenido estas operaciones, un 26% del volumen total invertido frente al 42% de media en los últimos 10 años.
Se han transaccionado 12 portfolios que incluyen 54 hoteles por un importe agregado de 878 millones de euros.
En palabras de Laura Hernando, Managing Director de Hoteles en Colliers: “La cifra tan abrumadora del volumen transaccionado en activos individuales en 2024 es quizá el signo más evidente de la madurez que ha alcanzado el sector hotelero español en tan sólo una década. La percepción de incremento de liquidez en esta tipología de activos ayudará sin duda al ajuste paulatino de la rentabilidad exigida a los hoteles frente a otros activos inmobiliarios”.
El perfil de los inversores hoteleros en España
Durante el 2024, los inversores nacionales lideraron la inversión hotelera con un dinamismo sin precedentes en la serie histórica. Siguiendo las cifras recogidas en el informe, los inversores nacionales desplegaron con fuerza su capacidad de compra, marcando el récord de la serie histórica con un volumen total invertido de 1.938 millones de euros, equivalente al 58% del total.
Pero esto no es todo, además de liderar la inversión, han vuelto a desempeñar un papel clave siendo los claros responsables de dinamizar el mercado, al protagonizar el 73% del total de las transacciones del año, aunque con un precio medio por transacción inferior a los inversores internacionales.
En este contexto, el ritmo imparable del inversor de los compradores nacionales ha estado respaldado por los grupos hoteleros que, con 34 operaciones por un importe de 809 millones de euros, han marcado su año récord de compras.
Canarias y Madrid líderes en inversión en sus segmentos
Si se lleva a cabo el análisis por destinos geográficos, el informe refleja que la inversión se ha repartido de forma muy homogénea entre los principales destinos turísticos, a excepción de la Costa del Sol, que acusa un descenso cercano al 53% frente al 2023.
Mientras tanto, Canarias y Madrid lideraron la inversión en sus segmentos, seguidos muy de cerca por Baleares y Barcelona. En total, los cinco principales destinos recibieron el 80% de la inversión de España.
Es importante destacar que, por segundo año consecutivo, Canarias vuelve a hacerse con el papel protagonista tras registrar 20 transacciones por valor de 664 millones de euros y alcanzar una cuota del 20% del volumen total.
Desde el centro del país, Madrid vuelve a liderar, por tercer año consecutivo, la inversión hotelera urbana con 20 transacciones y un volumen de 611 millones de euros, seguida de la Ciudad Condal, que registra 21 operaciones por valor de 572 millones.
El balance de cierre en baleares ha sido de un total de 22 transacciones que suman 553 millones de euros.
Según el Informe de Inversión Hotelera en España 2024, la provincia de Málaga cerró el ejercicio con un volumen de inversión hotelera de 269 millones de euros. Esta cifra corresponde a la adquisición de 18 hoteles que suman 2.173 habitaciones, con un precio medio por habitación de 148.800 euros. Por su parte, Málaga ha registrado una notable reducción en inversión hotelera respecto al año anterior y representa el 8% de la inversión total en hoteles en España, que alcanzó los 3.330 millones de euros.
Los precios de la inversión hotelera en España
En lo que respecta a los precios, a lo largo de 2024, el precio medio por habitación de los hoteles transaccionados alcanzó los 164.800 euros, lo que representa un descenso del 10% respecto al récord previo registrado en 2023, un año marcado en gran medida por la compraventa de activos prime reposicionados.
El registro de 2024 se sitúa un 9% por encima del promedio de los últimos cinco años.
“En 2024 destacamos que la inversión hotelera concentrada en la categoría de 3 estrellas se ha incrementado un 41% respecto al año anterior, impulsada por las transacciones de carteras midscale o economy, y también por las habituales operaciones de reposicionamiento. Este segmento alcanza su máximo desde 2017, lo que ha influido en la ligera bajada de los precios medios por habitación del sector” explica Laura Hernando.
En esta misma línea, el informe hace hincapié en que, a pesar de la heterogeneidad en los precios de los 179 hoteles transaccionados, se observa una preferencia de los inversores por destinos turísticos consolidados o prime. Esta podría estar respaldada por una recuperación robusta que ha impulsado los indicadores operativos a niveles récord y ha sustentado las valoraciones.