Viviendas de lujo con servicios cinco estrellas incorporados. Las ‘branded residences’ están a caballo entre el sector hotelero y el inmobiliario. Son propiedades que están gestionadas por grandes cadenas hoteleras o por las propias promotoras inmobiliarias con el apellido de marcas de moda y automóviles de lujo. Esto permite que quien reside en ellas viva una experiencia similar a la de un hotel de alto standing, pero con la exclusividad y privacidad de una vivienda propia.
Desde que irrumpieron en el mercado inmobiliario en las primeras décadas del siglo XX, este fenómeno ha acelerado su crecimiento mostrando una evolución imparable. Según la consultora Knight Frank, el número de ‘branded residences’ en todo el mundo no llegaba a las 170 unidades, la mayoría asociadas a hoteles de lujo, dato que se triplicó a cierre de 2024, cuando se superaron los más de 600 proyectos entre los ya finalizados y los que se encuentran en desarrollo.
En línea con este crecimiento, los datos recogidos por el Branded Residences Monitor (BRM), muestran que este año, España y Portugal concentran más de 4.000 unidades distribuidas en 50 proyectos y valoradas en más de 5.200 millones de euros. Esto sirve para reflejar que el mercado español también tiene un papel relevante en este fenómeno global en expansión.
Jesús Rodríguez Maseda, presidente de Branded Residences Monitor, ha explicado a Sivarious cómo se posiciona España frente a mercados más maduros, qué perfiles de marcas impulsan estos proyectos, qué busca el comprador de una branded residence y cuál es el papel del observatorio, entre otras cuestiones.
¿Qué busca el comprador de una branded residence en comparación con una propiedad convencional?
Como explicamos en nuestro Libro Blanco, lo objetivos de un inversor varían en función del tipo de branded residence en el que esté interesado. Los compradores interesados en este activo de tipo residencial lo adquieren para disponer de él como vivienda. El inversor que adquiere una branded residence turística no compra una vivienda al uso, sino un bien inmueble híbrido entre vivienda y negocio porque una gran parte del año se explota por el hotel al que está adherido la branded residence.
¿Cómo se posiciona España frente a mercados más maduros como el estadounidense o el del sudeste asiático?
Resulta muy difícil hacer comparaciones entre zonas geográficas porque cada uno de ellos tiene una serie de condicionantes que afectan los proyectos urbanísticos, en general, y los de branded residences, en particular: desde sus inicios con cuestiones como las normativas o los desarrolladores, pasando por las fases de construcción, licencia y contrato hasta su comercialización. Si, además, incorporamos el componente turístico, la ecuación se complica aún más, ya que se incluyen cuestiones como la rentabilidad de la inversión o la limitación de uso a los propietarios del activo. Lo cierto es que, actualmente, existe un gran interés por desarrollar branded residences en España y que, junto a Portugal, nos hemos convertido en referencia en el sector con medio centenar de proyectos.
¿Cómo puede el Branded Residences Monitor contribuir a una mayor profesionalización del sector?
Los informes del Branded Residences Monitor definen los términos relacionados con estos activos inmobiliarios, ofrecen y centralizan datos contrastados a la par que objetivos. De ahí que el observatorio aspire a convertirse en una fuente de información fiable que facilite tanto el conocimiento como la toma de decisiones cualificadas de los actores implicados. Esta es la forma en la que contribuirá a la profesionalización del sector.
¿Cuál es la misión principal del observatorio y cómo espera influir en el desarrollo del mercado de branded residences?
El observatorio es un organismo sin ánimo de lucro que tiene como principal misión proporcionar información para que los actores involucrados en este sector en expansión puedan entender y tomar decisiones fundamentadas. Trabajamos de manera paralela en dos vertientes: por un lado, proporcionamos información técnica, con un libro blanco que explica las cuestiones fundamentales de este tipo de activos en España desde el prisma de nueve tipos de actores. Además, monitorizamos la situación del sector de las branded residences en España y Portugal con informes actualizados que aportan datos objetivos sin incluir conclusiones ni recomendaciones.
¿Qué perfiles de marcas están impulsando estos proyectos? ¿Son mayoritariamente marcas hoteleras, de lujo, de lifestyle?
En el Libro Blanco, distinguimos entre branded residences de tipo turístico o residenciales. Para el primer caso, las marcas hoteleras son las que copan el mercado, pero en el caso de las branded residences residenciales, contamos con un abanico más amplio de opciones. En España, las marcas relacionadas con el diseño y la moda destacan en los activos residenciales situados en zonas vacacionales, mientras que en las ciudades son las marcas hoteleras las que lideran las últimas operaciones cerradas. A nivel global, las marcas hoteleras son las que más proyectos de branded residences tienen.
¿Qué retos enfrenta el sector en términos de regulación, sostenibilidad o transparencia?
El sector inmobiliario, en el que se incluyen las branded residences, requiere de una unificación de criterios por parte de las autoridades competentes a la hora de aplicar la legislación vigente que permita agilizar la concesión de licencias, al igual que reducir los plazos temporales de desarrollo y comercialización de los proyectos. Sin duda, esto redundaría de forma positiva en el atractivo de estos activos como objeto de inversión.
El informe de BRM menciona un aumento del 58,77 % en el valor medio de las branded residences en curso respecto a las ya finalizadas en España, ¿a qué puede deberse este incremento?
El incremento del valor medio de las branded residences ya finalizadas con respecto a las que se están desarrollando se debe a varias razones. La primera es la gran demanda de activos inmobiliarios de este tipo que existe en la actualidad. De ahí que su valor sea más alto que el de las primeras branded residences que se comercializaron en España. A eso se une que, ahora mismo, existen varios tipos de estos inmuebles, sean apartamentos, villas o áticos de diferentes tamaños, lo que tiene un impacto en su valor.